Veelgestelde vragen

Hieronder vindt u de 10 meest gestelde vragen. Mocht uw vraag er niet bij staan, neem dan contact op met een van de voorlichters in de regio of stuur een mail naar info@fagoed.nl.

1. Wat moet ik betalen bij terugkoop van de grond?

In het erfpachtcontract staat dat u de terugkoopsom kunt berekenen door de geïndexeerde canon op het moment van terugkoop te vermenigvuldigen met 100 en te delen door het in het erfpachtcontract vermelde canonpercentage. De formule voor het berekenen van de terugkoopsom is:

Terugkoopsom = Geïndexeerde canon op terugkoopmoment (in euro’s) x 100 delen door het Oorspronkelijke (contractuele) canonpercentage

Als de uitkomst van deze rekensom hoger blijkt dan de vrije grondprijs op het moment van terugkoop, dan betaalt u niet deze uitkomst, maar die lagere vrije grondprijs. Als de uitkomst van deze rekensom lager uitvalt dan het destijds door Fagoed gefinancierde bedrag, dan wordt het oorspronkelijk gefinancierde bedrag de terugkoopsom.

2. Is Fagoed voor iedere agrarische ondernemer aantrekkelijk?

Ja. Fagoed wordt echter nog interessanter naarmate uw bedrijf in hogere inkomstenbelastingtarieven valt en/of u grotere aftrekposten voor de inkomstenbelasting kunt benutten.

3. Wie profiteert van grondprijsstijgingen?

U als erfpachter profiteert er volledig van, doordat de waarde van uw erfpachtrecht groeit. Fagoed, als bloot eigenaar, profiteert nooit van grondprijsstijgingen. U dient zich echter te realiseren, dat bij grondprijsdalingen Fagoed daarvan ook geen nadeel ondervindt, maar u wel, doordat de waarde van uw erfpachtrecht daalt. Het maakt dus niet uit of u eigenaar (met hypotheek) of erfpachter bent, omdat u in beide gevallen profiteert van grondprijsstijgingen en nadeel ondervindt van grondprijsdalingen.

Als echter de grondprijsdaling (met bijvoorbeeld 40%) groter is dan de waarde van uw erfpachtrecht (bijvoorbeeld 30%), dan heeft u als erfpachter het voordeel dat de daling die de waarde van uw erfpachtrecht te boven gaat (in dit voorbeeld 10%) ten laste van Fagoed komt. Indien u eigenaar (met hypotheek) zou zijn geweest, dan zou de gehele grondprijsdaling van 40% voor uw rekening zijn gekomen. Als zich een dergelijke situatie voordoet, dan levert Fagoed-financiering u extra voordeel op.

4. Is Fagoed-financiering wel zo aantrekkelijk? Immers, bij hypotheek ‘komt de grond naar mij toe’.

De uitdrukking ‘de grond komt naar mij toe’ betekent dat door uw aflossingen uw hypothecaire schuld jaarlijks afneemt. Aan het einde van uw hypotheek heeft u uw schuld volledig afgelost en is uw grond onbezwaard. Dit geldt echter alleen voor een lineaire en een annuïteitenhypotheek, niet voor een aflossingsvrije hypotheek.

Bij vergelijking van de lineaire hypotheek met Fagoed-financiering blijkt echter, dat de contante waarde van al uw hypotheekaflossingen samen vaak hoger is dan die van de terugkoopsom bij Fagoed. Maar veel belangrijker dan te weten waar u het minst voor de grond betaalt, is te weten waar u in zijn totaliteit (aflossing en rente) het goedkoopst uit bent. Het blijkt vrijwel altijd, dat u bij Fagoed per saldo goedkoper uit bent.

5. Kan ik mijn erfpachtrecht tijdens de duur van de erfpachttermijn verkopen?

Ja. Het erfpachtrecht is een zakelijk recht. Dat wil zeggen, dat u het kunt verkopen, dat het bij uw overlijden op naam van uw erfgenamen komt te staan en dat u het met hypotheek kunt belasten. Met andere woorden, u heeft met het erfpachtrecht dezelfde mogelijkheden als met het volle eigendomsrecht.

6. Waarom zou ik voor Fagoed-financiering kiezen en niet voor een andere financiering op erfpachtbasis?

In tegenstelling tot het eigendomsrecht en het dwingende pachtrecht dat in geheel Nederland gelijk is, is het erfpachtrecht regelend recht. Dit betekent, dat bijna geen enkel erfpachtcontract aan een ander gelijk is. Daarom is het van belang, dat u bij erfpacht altijd naar de inhoud van het contract kijkt. Een laag canonpercentage bijvoorbeeld hoeft namelijk geen garantie te zijn voor een goedkoper of erfpachtervriendelijker contract dan een erfpachtcontract met een hoger canonpercentage.

Het is van groot belang dat u nagaat welke ‘bijzondere’ voorwaarden van toepassing zijn bij de ene erfpachtfinanciering en welke bij de andere. Het advies ‘kijk en vergelijk’ is duidelijk op het erfpachtrecht van toepassing.

7. Wie betaalt de eigenaarslasten?

De erfpachter. De eigenaarslasten, zoals waterschapslasten en landinrichtingsrente, zijn geheel voor rekening van de erfpachter. Dit betekent dat er met Fagoed-financiering noch een nadelig, noch een voordelig verschil is ten opzichte van eigenaar zijn (met hypotheek).Voor een voormalige pachter, die van zijn voorkeursrecht tot koop gebruikt heeft gemaakt, treedt er wel een verschil op, doordat hij eerder als pachter slechts de helft van de eigenaarslasten hoefde te betalen en als eigenaar of erfpachter de totale lasten.

8. Staat het canonpercentage vast?

Ja. Het canonpercentage staat in het erfpachtcontract vermeld en blijft gedurende de gehele looptijd van het erfpachtcontract ongewijzigd. Gaat u nu een erfpachtovereenkomst met Fagoed aan, dan staat het canonpercentage voor maximaal 48 jaar vast. Voor contractanten uit de tijd dat het canonpercentage anders was geldt ook dat het canonpercentage gedurende de gehele looptijd vast staat. Het actuele canonpercentage vindt u hier.

9. Ben ik niet aan het begin van de financiering al 30% van de waarde van mijn grond kwijt?

Nee, u bent deze 30% die Fagoed niet financiert, niet kwijt. U hebt voor deze 30% het zakelijke ‘erfpachtrecht’ gekocht. Het is een recht dat u kunt verkopen en dat vererfbaar is. Verkoopt u uw erfpachtrecht, dan betaalt de koper u hiervoor de waarde ervan, vervalt voor u de terugbetaling en heeft u het aan het begin van de financiering vastgelegde geld weer terug.

Met de verkoop van uw erfpachtrecht vervalt voor u de terugbetaling van het waardevaste gefinancierde bedrag. De koper van uw erfpachtrecht treedt namelijk in uw rechten en plichten. U heeft na verkoop van het erfpachtrecht dus geen enkele bemoeienis meer met Fagoed. Verkoopt u uw erfpachtrecht niet, maar maakt u gebruik van uw terugkooprecht, dan hoeft u over de waarde van uw erfpachtrecht niet met Fagoed af te rekenen, omdat u die aanvankelijk zelf heeft betaald.

10. Kan ik bij Fagoed een financiering van 100% krijgen?

In theorie financiert Fagoed niet meer dan 70% van de vrije grondprijs. In de praktijk kan zich echter wel de situatie voordoen, dat Fagoed 100% financiert. Bijvoorbeeld als u als pachter de verpachte grond van uw eigenaar-verpachter kunt kopen tegen de verpachte waarde. Deze verpachte waarde is meestal lager dan 70% van de vrije grondprijs.

Ook kan Fagoed, bijvoorbeeld bij een bedrijfsuitbreiding, 100% van het benodigde geld betalen. Dit kan als u bijvoorbeeld wat eigen grond bij Fagoed onderbrengt en de 70% die u hiervoor ontvangt gebruikt voor het dichten van het ‘gat’ van 30% van de uitbreiding.